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领展“疑似”抛售283亿元资产背后：偿债压力积聚
发布时间：2023-06-13 20:36:40 文章来源：中国房地产网
田傲云/发自北京领展房地产投资信托基金（00823.HK，以下简称“领展”

田傲云/发自北京


【资料图】


领展房地产投资信托基金（00823.HK，以下简称“领展”）规模持续扩张背后，偿债压力正在积聚。


据澎湃新闻6月10日报道，领展正有意出售其在内地的7个物业项目，包括6个零售物业项目和1个办公楼物业项目。


公开资料显示，这7个物业项目分别是领展于2015年至2021年期间收购，收购总价达283亿元，分别是位于北京的领展购物广场·中关村、领展购物广场·京通；位于上海的领展企业广场、七宝万科广场50%股权；位于广州的领展购物广场·广州与广州天河领展广场；以及位于深圳的领展中心城。


其中领展购物广场·中关村是领展进入内地的第一个项目。2015年3月，领展以25亿元收购了位于北京中关村的欧美汇购物中心。


对于上述领展出售资产的传闻，领展作出否认，并称有关报道并无根据，领展现在亦没有任何企业行动按《上市规则》、《房地产投资信托基金守则》及其他规例的监管要求而须予公布。


不过，公开澄清并未打消市场怀疑。在前不久召开的2022年业绩发布会上，领展管理层表示，面对财务成本增幅导致的资金成本上升，将收紧收购步伐。“会比较小心地使用供股资金。”


亦有消息人士对中国房地产报记者表示，领展疑似抛售物业的背后或是为了降负债。“最近几年，领展收购步伐过急，扩张激进，负债加得过快。”


数据显示，2019年12月首次进行海外收购后，领展共花费450亿港元进行收并购拓展。随着加大收购、规模扩大的同时，领展的负债率有所上升，截至2023年3月31日，负债总额为657亿港元，负债比率升至24.2%，净负债比率下降至17.8%。


2022年，惠誉在一份评级报告当中指出，领展杠杆率将在2022财年达到23%左右，而在收购债务不断增加的情况下，该数据最终将在2023财年和2024财年趋向30%。叠加美联储持续加息带来的利率急剧上升，以及用于支持新收购项目的负债结余增加，报告期内，领展财务成本增加74.5%至17.54亿港元。


为进一步降低负债率，今年2月初，领展宣布上市以来首次供股集资，以每单位44.2港元“五供一”的供股集资（类似于股票配股），筹集约188亿港元，并计划用40%至50%的募集资金偿还现有债务，包括2023年到期的总额约70亿至80亿港元的现有银行贷款，及2024年1月1日之后到期的约10亿至20亿港元的循环银行贷款。


值得注意的是，该计划意味着领展将新增约二成的基金单位，使得原每个基金单位的收益被稀释。高盛亦将领展评级由“买入”降为“中性”，并将其目标价由69.6港元下调至68.9港元。


但在领展看来，摊薄只会产生短期的影响，降低负债率才是公司目前首要任务。领展CFO黄国祥表示，目前是合适的时机先将集团债务比例降低，节省融资成本，同时伺机寻找新收购机会。“现时全球正处于加息周期，相信未来一到两年市场将会出现重新定价的情况。届时将有可能出现很多投资机会。”


“截至2023年3月31日，领展的平均借贷成本上升至 3%，同时领展的总债务为 657 亿港元，其中约 43.2% 为浮动利率，尽管预计加息将于今年下半年结束，但利率走势仍不明朗。”交银国际分析师谢骐聪分析，领展闲置总现金余额173亿港元，其中大部分来自供股发行新单位的所得款项。在艰难的并购环境下，如果没有快速收购目标，预计领展将难以利用这些高成本的股权融资来尽量减少摊薄的影响。


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